Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en viager ? L’acquisition du logement se fera alors en échange du versement d’une rente à vie qui permettra au vendeur de compléter sa retraite. Petit résumé des spécificités de l’achat immobilier en viager.
« Débirentier ». Vous le deviendrez si vous décidez d’acheter un bien immobilier en viager. Vous ne paierez alors pas la totalité du prix de vente le jour J et verserez une rente mensuelle jusqu'au décès imprévisible du vendeur, appelé le « crédirentier ».
Mais pour ce type d'achat immobilier, des règles précises existent.
Viager libre et viager occupé : deux formules de viager différentes Il existe deux types d'achat immobilier en viager : le viager libre et le viager occupé.
Le viager libre
Dans le cadre du viager libre, vous disposez librement, dès la signature de la vente, du bien pour l'occuper ou le louer.
Le viager occupé Le vendeur en viager dit occupé loge alors dans les lieux et touche une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Une réserve d’usufruit lui permet également de louer le bien et d’en toucher les loyers (s’il part par exemple en maison de retraite).
Un jeu immobilier de hasard ?
Lors de la signature du contrat de vente en viager, vous pourrez être amené à payer un montant comptant, appelé un « bouquet », équivalent à environ 30% de la valeur totale du bien.
Vous devrez, quoi qu’il arrive, verser une rente (mensuelle, trimestrielle ou même annuelle) au vendeur jusqu'au décès de celui-ci.
C’est le notaire qui en fixera le montant, en fonction de plusieurs critères : l'âge et l'espérance de vie du crédirentier ; la valeur du bien et les loyers que le vendeur pourrait percevoir si le logement était loué et dont le nombre n'est pas connu d'avance.
En effet, si le crédirentier vit plus longtemps, vous pourrez payer plus que la valeur du logement ; en revanche, s'il décède avant le terme de son espérance de vie, vous aurez fait une bonne affaire.
C'est donc pour cette raison que les achats immobiliers en viager n'ont pas toujours bonne presse et peuvent rebuter les acquéreurs.
Le notaire prend une sorte d'hypothèque appelée "privilège de vendeur" sur le bien vendu en viager, ce qui permet au vendeur de récupérer son bien en cas de non-paiement de la rente par l'acheteur.
Caractère imprévisible du viager
Pour que la vente en viager soit valable, le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Impossible donc d’enquêter sur l’état de santé du crédirentier avant la signature de l'acte de vente !
Le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature ? Même si cette mort est une surprise pour tous, la loi considère que l'événement était prévisible et que la vente en viager n'est pas valable.
Les héritiers du crédirentier peuvent ainsi demander son annulation devant le tribunal de grande instance (TGI).
Viager : qui paie les charges liées au logement ?
Pour le viager occupé avec usufruit, vous devrez prendre en charge les grosses réparations tandis que le crédirentier paiera les réparations et les entretiens courants du logement (sauf s'il libère totalement le bien vendu), les taxes d'habitation, foncière et d'enlèvement des ordures ménagères (à moins que l'acte ne prévoit un remboursement de ces sommes par le débirentier) et les factures d'énergie.
Dans le cas d’un viager occupé avec droit d’usage, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restent à la charge du débirentier (sauf clause contraire prévue dans l'acte).
La répartition des autres charges et travaux doivent être prévus dans l'acte de vente.
Pour le viager libre, les charges (factures d'énergie, taxes, impôts...), l'entretien courant et toutes les réparations sont à la charge du débirentier.
Et la fiscalité du viager ?
Les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70% et décroissante avec l'âge du crédirentier.
Source: www.immobilier.lefigaro.fr
