Il est important de bien anticiper la transmission de sa résidence principale dans le cadre d’une succession (ou d’une donation). Il s’agit d’une étape incontournable à ne pas prendre à la légère. Justement, découvrez ici la meilleure stratégie à adopter pour gérer un tel projet.
Gérer la transmission de sa résidence principale : quelle serait la meilleure stratégie à adopter ?
La transmission de sa résidence principale n’est pas une décision à prendre à la légère l’objectif étant d’éviter les éventuels conflits entre les héritiers, certaines étapes doivent être passées. La meilleure stratégie consiste à démembrer le bien immobilier en attribuant la nue-propriété à ses enfants.
Cette stratégie bien définie s’apparente à une donation démembrée avec réserve d’usufruit. En tant que donateur, le propriétaire-bailleur (le parent) conserve l’usufruit. Les donataires (les enfants) sont ainsi élus nus-propriétaires de la résidence principale. En règle générale, ils possèdent les murs, mais ne disposent pas des droits d’usus et fructus.
En tant qu’usufruitier, vous pouvez générer des revenus complémentaires à moyen ou à long terme en mettant en location votre résidence principale bien qu’elle soit démembrée. Vos enfants, quant à eux, ne pourront plus y résider du moins jusqu’à l’extinction de l’usufruit. Le moment venu, ils deviendront propriétaires de l’immeuble et de tout ce qui s’y trouvent.
Notons toutefois que les notaires sont nombreux à s’opposer à la donation de nue-propriété en vue de protéger les donateurs surtout s’ils vivent plus longtemps que prévu. Pour payer certaines prestations, y compris l’hébergement en Ehpad, la location ou la vente de la résidence principale est parfois inéluctable.
En cas de revente, la fiscalité applicable aux nus-propriétaires peut être désavantageuse voire pénalisante. En cédant la résidence principale démembrée, l’usufruitier jouira d’une exonération des plus-values au détriment de vos enfants nus-propriétaires. D’où la nécessité de bien peser le pour et le contre avant d’opérer une donation démembrée de sa résidence principale.
Petit rappel sur les atouts incontestables du démembrement de propriété en cas de succession
Les avantages du démembrement de propriété sont bel et bien réels dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Bien que des droits s’appliquent à une telle transaction, ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété. D’autant qu’un abattement fiscal 100 000 € s’applique en cas de donation entre un parent et son enfant. Une mesure fiscale avantageuse applicable tous les 15 ans.
Indéniablement, il s’agit d’une défiscalisation sans égale aux profits de vos héritiers (descendants). Les droits de succession sont ainsi allégés considérablement avec le démembrement de propriété. Bien évidemment, certains points doivent être nuancés comme l’irrévocabilité de l’acte. Une fois votre bien donné, vous ne pouvez plus faire machine arrière.
En tant qu’usufruitier, vous devez déclarer la valeur de l’usufruit au titre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Il relève de votre responsabilité de payer les charges de copropriété ainsi que les éventuelles dépenses d’entretien (ou de réparation). En revanche, vos enfants nus-propriétaires devront déclarer uniquement la valeur de la nue-propriété au titre de l’IFI. Pour eux, le démembrement de propriété reste avantageux fiscalement.
Source : www.finances-et-patrimoine.fr
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